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事例1:幸運にも1ヶ月以内に任意売却を成功させたケース

T.Uさん
<神奈川県にお住まいのT.Kさんからのご依頼>

ローンの滞納を秘密にしていたために・・・

閉店間際に慌てて来社されたT.Kさん御夫婦。
聞けばT.Kさんがマンションの住宅ローンを滞納していることを奥様に秘密にしており、債権者からの差押予告通知書を見つけた奥様が驚いて当社まで相談に来たと言うのです。

翌日の朝一番にT.Kさん所有のマンションの不動産登記簿謄本を取得し権利関係について調査をしました。
担保権者と管轄の役所から差押されている状況でした。
固定資産税も未納だったため市役所の収税課からも差押されてしまったようです。

1ヶ月以内に任意売却を成立させないと!

翌々日、T.Kさんの自宅を訪問し関係書類を調査したところ、1ヵ月後には競売の期間入札が開始されることが判明しました。
その日のうちに債権者に任意売却の申し入れをしましたが時間的に難しいとなかなか応じてくれません。
なんとか債権者を説得したところ、競売の開札前日までに売却基準価額の全額弁済することを条件に、競売を取下げて任意売却に応じてもらえるとの譲歩を引き出すことに成功しました。

しかし開札期日の前日までに全額弁済ということは、1ヶ月の間に買主を見つけた上で決済まで完了しなくてはなりません。
必死に営業活動をする中、T.Kさんが所有するマンションと同じエリアにある当社が取扱っていたマンションに問い合わせてきたお客様がいました。
タイミングよくそのお客様にT.Kさんのマンションを紹介したところ、大変気に入って頂き、契約することが出来ました。

間一髪の任意売却成功

その後は開札期日の10日前に決済日の決定、開札期日の2日前に決済という過密スケジュールとなりましたが、無事に債権者との約束どおり開札期日の前日までに売却基準価額の全額弁済を達成しました。
また市役所からの差押についても、売却代金の中から滞納分を確保し納付することで差押の取り下げにも成功しました。

残債については物件の質が良く高額で売却出来た為ほぼ完済でき、月々の返済額は少ない上、返済期間も短くなりました。
売却代金から引越し費用も捻出することができたのでT.Kさんも無事に引越しされ、物件の引渡しもスムーズに行われました。

T.Kさんの事例は任意売却までの猶予が1ヶ月という本来であれば非常に難しい事例でしたが、物件の状態が良好であったこと、同じエリアで物件を探していたお客様が偶然いたこと等の幸運が重なり、無事に任意売却することができたケースでした。


事例2:不動産会社での売却が難しいケース

T.Uさん
<東京都にお住まいのI.Yさんからのご依頼>

不動産会社の査定価格は残債総額の半分にしかならず・・・

I.Yさんは当社へ依頼された時点で、住宅ローンを既に2ヶ月滞納している状態でした。
売却をするために大手不動産2社に査定依頼をしたところ、1800万円〜1900万円あたりが売却可能な価格と査定されました。
このときI.Yさんは住宅金融支援機構をはじめ4つの債権者から合計で約3500万円の住宅ローンが残っていました。
査定された価格で自宅を売却しても1600万円〜1700万円が売却後も残債として残ることになります。

当社で専任媒介を結び、無事に任意売却できました。

査定依頼をした大手不動産会社に売却を依頼したところ、1社には断られ、1社は3500万円で販売するなら売却活動を請け負うと返事をされたそうです。
約1900万円と査定したのに3500万円でなら売却する真意は、残債が完済できない場合は、売却できないからとの判断でした。
それ以下の価格で販売する場合は断りたいということです。

結局I.Yさんは大手不動産会社2社での売却を諦め、インターネットで調べた当社へ相談に来られました。
現在は当社とI.Yさんとで専任媒介契約を結び、無事に任意売却できました。


事例3:市役所に自宅を差押えられたケース

T.Uさん
<神奈川県にお住まいのS.Kさんからのご依頼>

差押えられた状態では売却できない!

S.Kさんは収入が減少したため、住宅ローンを数ヶ月前から滞納するようになりました。
地方税を3年前から滞納していたため、市がS.Kさん所有の自宅を差押えるという事態になりました。

あわてて当社へご相談に来られたのですが、任意売却するにも差押しているのが役所であるため、いくら交渉しようにも滞納している税金を全額納めなければ差押を解除してもらえません。
また差押が登記されている状態では、債権者と交渉が成功しても売却することが出来ません。

売却代金から税金の返済分を捻出できるよう交渉

そこで当社は任意売却後の売却代金の中から滞納している税金の返済分を捻出してもらえるように、各債権者に交渉をしました。
幸い債権者には柔軟に対応して頂いたため、税金分を捻出してもらうことができ、市からの差押を解除後にS.Kさんの自宅を任意売却することが出来ました。

税金滞納の場合、債権者との交渉が難航することも

ただ債権者によって、税金の滞納分などを支払う事に難色を示す場合もあります。
売却代金の中から税金などを捻出すれば、その分だけ回収額が減少するので当然ともいえます。
S.Kさんのケースでは円満に解決することが出来ましたが、税金滞納の問題で債権者との交渉が難航する事例もあります。
税金、住宅ローンどちらか一方でも滞納しそう、もしくは滞納してしまったら、すぐに相談されたほうが良いでしょう。


事例4:相続したマンションのローンの残債に気づかなかったケース

T.Uさん
<千葉県にマンションを所有しているT.Uさんのご依頼>

残ローンを知らずに相続

T.Uさんのケースは少し特殊です。
T.Uさんのご両親が千葉県にあるマンションを所有。ご両親が他界されマンションはT.Uさんへと相続されました。
この時点ではマンションの住宅ローンは完済されていなかったため相続後にも支払い続ける必要があったのですが、T.Uさんはローンが残っていることを把握せずに相続してしまったため、半年、ローンの返済をしませんでした。
債権者が競売申立の差押登記をしたため、初めて住宅ローンの返済が残っていたことを知り、当社へ相談に来られました。

優良物件であったため救われる

マンションには債権者からの差押登記、売却は困難な物件でした。しかし幸いなことにマンションは売却代金のみでローンが完済できる優良物件であったため、債権者との交渉もスムーズに進み任意売却することができました。




事例5:リストラにより住宅ローンの返済が困難になったケース

事例6:多重債務により借金が膨らんで、住宅ローンの返済が困難になったケース

事例7:定年後、嘱託社員となったが給与が激減,住宅ローンの返済が困難になったケース

事例8:残業がなくなり収入が減った。住宅ローンの返済が困難になったケース

事例9:会社の倒産により職を失ってしまい、住宅ローンの返済が困難になったケース

事例10:医者からうつ病と診断され会社を欠勤。住宅ローンの返済が困難になったケース

事例11:上場会社勤務18年。子供の教育費により住宅ローンの返済が困難になったケース

事例12:会社の業績不振により給与が激減。住宅ローンの返済が困難になったケース

事例13:離婚で住宅が不要に。家賃を払う為、住宅ローンの返済が困難になったケース

事例14:仕事を転職。給与が減った為、住宅ローンの返済が困難になったケース

事例15:離婚が原因。働かない夫の為の住宅ローンの返済を止めたケース

事例16:定年退職後の収入が激減。年金暮らしで、住宅ローンの返済が困難に。

事例17:リストラで職を失う。妻も失業。住宅ローンの返済が困難に。

事例18:リストラでストレスが溜まり、カードで買い物。住宅ローンの返済が困難に。

事例19:転職により給与が減少。住宅ローンの返済が困難に。

事例20:脳梗塞にかかり、休職。リハビリ後に、復職できたが給与が激減。

事例21:IT関連企業をリストラ。その後は、バイト暮らしで住宅ローンの返済が困難に。

事例22:看護婦をしている方。カードの支払が増えて、住宅ローンの返済が困難に。

事例23:転勤を契機に、離婚を。養育費がかさみ、住宅ローンの返済が困難に。

事例24:会社が外資系企業に変わり、給与体系が変わった。気がつくと手取りが下がって。

事例25:残業が減り、給与減。教育費がかさみ、住宅ローンの返済が困難に。

事例26:離婚が原因で住宅ローンの支払が困難に。

事例27:アルコール依存症が離婚の原因。住宅ローンの支払が困難に。

事例28:住んでいた両親が、収入減から住宅ローンの返済が困難に。

事例29:映像製作会社を経営。不景気の煽りで収入が激減。離婚。

事例30:リストラ。転職。離婚。住宅ローンの支払が困難に。

事例31:うつ病になり、離婚。住宅ローンの支払が困難に。

事例32:会社が倒産。収入は年金だけ。住宅ローンの返済が困難に。

事例33:上場企業に勤務。給与が激減。子供の教育費のためローンの返済が困難に。

事例34:リストラ、離婚が原因で自暴自棄に。そんな時に知った任意売却。

事例35:リストラ。カードでの債務が増え、住宅ローンの支払が困難に。

事例36:主人と死別。女手一つでは住宅ローンを支払っていくことが困難に。

事例37:給与が激減。離婚に。住宅ローンの支払が困難に。

事例38:リストラ。うつ病。離婚の危機が・・・

事例39:リストラで職を失う。住宅ローンの支払が困難に。

事例40:カードでの負債が家計を圧迫。住宅ローンの支払が困難に。

事例41:親の住む家を購入。親が支払っていたが、住宅ローンの滞納に。

事例42:難病指定”潰瘍性大腸炎”に。離婚、そして住宅ローンの滞納。

事例43:若年性認知症を発症。退職。住宅ローンの滞納。

事例44:ガンを発症。住宅ローンの滞納。

事例45:自営業が傾き、住宅ローンの滞納。

事例46:カードにてキャッシング。返済が膨らみ、住宅ローン滞納。

事例47:自営業が上手くいかず、税金が滞納。差押となり。

事例48:会社員で給与が大幅減に。住宅ローンの支払が困難に。

事例49:父との共有物件で、父が他界。住宅ローンが払えず。

事例50:病院勤務。カードでの借入が増え、住宅ローンの滞納に。

事例51:離婚が原因で、住宅ローンの滞納に。

事例52:賃貸人が退出。住宅ローンの滞納になった。

事例53:主人が知人の連帯保証人に。住宅ローンの滞納に。

事例54:リストラで、実家に帰ることになり。

事例55:賃貸で出していたが、退去となり、住宅ローンの滞納に。

事例56:会社経営が不調に。住宅ローンの返済が困難になった。

事例57:海外出張が多く、気が付けば住宅ローンが滞納に。

事例58:結婚を前提にマンション購入。結局破談となり。

事例59:保育士として働いていた。離婚を機に転職するも失敗。

事例60:単身赴任中に、カードで浪費。600万!!

事例61:自分名義の戸建住宅、自分名義のローン。父と弟が住んでいたが・・・

事例62:住宅ローンを借りて、賃貸で貸していたが・・・・

事例63:ボーナス併用払いのツケが・・・・

事例64:会社の業績が傾き、残業がなくなり、給与激減・・・

事例65:事業の失敗により、多額の負債が。住宅ローンも滞納に・・・

事例66:会社の業績が悪くなり、給与が激減・・・・・・

事例67:脳梗塞が原因で休職に、復帰の目途がたたず

事例68:事業の不振、税金の滞納で差押、住宅ローンも滞納。

事例69:大腸がんで退職。住宅ローンの支払いが厳しく・・・・

事例70:離婚、うつ病、実家へ戻ることに・・・・

事例71:給与が減少し、預金も底付き・・・・・

事例72:個人事業主で売上が落ち、住宅ローンを滞納。

事例73:離婚が原因。支払いが困難になった。

事例74:妻のガン治療費捻出のため、ローンを滞納。

事例75:自己破産、任意売却に。

事例76:多重債務、税金の滞納で差押、任意売却に。

事例77:入居者が退去に。ローン返済に充てていた家賃が入らず・・・

事例78:夫と死別。家が必要なくなった・・・・・

事例79:妻と離婚。娘と二人暮らしには広すぎる家・・・

事例80:離婚。ローンも払えず、広すぎる家・・・

事例81:大手スーパー勤務。子供の教育費が捻出できず。

事例82:別居。離婚。家が広すぎて、ローンも払えず。

事例83:家庭内暴力が原因で離婚。任意売却に。

事例84:子供の教育費増、住宅ローン滞納。

事例85:離婚、別居。カードローンでの返済も限界。

事例86:転勤、離婚、病気が重なり任意売却。

事例87:妻の病気。子供の教育費増。給与減。

事例88:転勤で空いた部屋を賃貸に。賃借人が出て、滞納へ

事例89:離婚、親の介護。仕事ができずローン滞納

事例90:給与減、ボーナス減でローンの滞納

事例91:給与減、離婚、ローンの滞納

事例92:病気、離婚、ゴミ屋敷、ローン滞納

事例93:病気、別居、ローン滞納、任意売却へ

事例94:賃借人が退室、リフォーム代金捻出できず。ローン滞納

事例95:ミッシングワーカー、社会復帰できず。ローン滞納

事例96:マンション管理費の滞納で、差押、競売に

事例97:80-50問題が現実に。任意売却へ

事例98:ギャンブル依存症。任意売却へ

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