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任意売却についてのご質問

任意売却って何?

先々の住宅ローンの支払いや借入金などの支払いが難しくなった場合、もしくは、競売開始が決まってからでも、所有者と債権者の合意を取り、 競売よりも有利な条件で不動産物件を売却することです。
私たちスタッフ、当社の顧問弁護士、司法書士が物件の所有者と債権者の間に入り、競売の取下げを依頼し、所有者・債権者・買主の納得を取り売却することが可能です。これを任意売却といいます。

任意売却とは

任意売却には、どんなメリットがあるの?

任意売却で売却した場合、競売で売却されるより高額で売却される事が多いので、任意売却の方が残りの住宅ローンの残債務が少なくなる可能性が高くなります。
その後の残債の返済方法は、当社が交渉のサポートをいたしますのでご安心ください。

任意売却のメリット

任意売却したらどうなるの?

競売の場合、ご近所に知られる上追い出されるように家を明渡さなければなりませんが、
任意売却の場合は、通常の売買活動と変わりません。
ご近所に知られることも無く、若干の引越し代等をもらう事も可能になります。
競売の時よりも、たくさん借入金を返済する事ができます。
又、残債務の返済に関しては、債権者様との交渉のサポートをきめ細かくさせていただきます。

任意売却をすれば住宅ローンは払わなくていいの?

いいえ。任意売却をしようとも、残債が完済できなければ住宅ローンは残ります。
もちろん返済する必要があります。
ただし競売で落札される場合よりも、任意売却なら高額で売却できる可能性が高く結果として、
住宅ローンの残債務が減少するケースが多々あります。
また任意売却後の分割弁済協議においては現在の収入支出を考慮し、
無理の無い返済計画になるのが通例となってます。

任意売却したとき、不動産仲介手数料を払わなくていいの?

任意売却が成立した時の、不動産仲介手数料は債権者から支払われます。
売却代金の中から、債権者が捻出をしてお客様の代わりに支払う形となります。
お客様の費用の持ち出しはゼロ。ご負担はありません。

任意売却の費用

任意売却にはデメリットは無いの?

あります。任意売却後は数年間の間は住宅ローンを始め、各金融機関からの借入が出来なくなります。
(通常では5年〜10年間は利用できません)
ただ競売となった場合でも借入は出来なくなる事に代わりはありませんので、
任意売却・競売の共通のデメリットであるとも言えます。
任意売却と競売のメリット・デメリットが違うのは、債権者と債務者の双方が協力して解決するかどうかという点が非常に大きい違いになるからです。

任意売却のメリット

住宅ローンについてのご質問

住宅ローンが払えないんだけど・・

住宅ローンが払えなくなると債務者は「期限の利益」を失い、債権者より一括弁済しなさいという督促状が送られてきます。
その後、抵当物件であるご自宅に、競売開始決定の登記が付き期間入札に入ります。

住宅ローンを払えなくなった事が言い出しづらい

急病やケガによる休職、治療費の長期負担、リストラ、教育費の高騰、離婚など様々な原因で住宅ローンが払えなくなる方がいらっしゃいます。
相談しづらい、無理してでも払っておきたいと思われるかもしれません。また、嫌なことは後回しにしたくなる気持ちも良く判ります。
しかし後になればなるほど状況が悪化する可能性があります。同じような境遇でご相談に来る方もたくさんいらっしゃいます。
無理をして、カードなどでの借入でローンの返済をする事はお止めください。任意売却は、社会現象の一つと割り切って今後の生活の為にも早い段階でご相談された方が良いでしょう。

住宅ローンの返済が優先!税金はその次?

住宅ローン返済のために税金を滞納しては絶対にいけません。税金は正当な理由が無い限り免除されることがありませんし、最終的には必ず払う必要があります。
住宅ローンのために他の支払いが滞るような事態になったらすぐに債権者や弁護士、専門知識のある不動産会社などに相談しましょう。

ローンが大変なら消費者金融で借りれば大丈夫?

住宅ローン返済のために他からお金を借りることはやめましょう。
返済を消費者金融などに頼ろうとした時点で、将来に返済計画が破綻する可能性が非常に高いと言えます。
お金を借りる前に、是非、専門の不動産会社などに相談されてください。

既に消費者金融などで借りてしまいました・・・

住宅ローンと消費者金融への返済分の都合がつかないのであれば、今すぐに相談してください。
競売も任意売却も不動産担保に関する債務処理であって、それ以外の消費者金融などの債務に関しての解決方法ではありません。
さらに借入をするような事態になる前にご相談下さい。

住宅ローンの返済を延ばしてもらいたい

住宅ローンの返済が困難な場合、金融機関との話合いで支払い計画の変更が出来る事もありますが、返済計画の見直しの期間が終了した時点で、返済額はかなり増えます。
その際次回ローンの返済を遅延すれば、即座に「期限の利益の喪失」と一文が付くのが通例になります。(要注意です!!)

住宅ローンの返済が遅れて、督促状が来ました。どうすればいいですか?

住宅ローンの返済が遅れて、督促状が来た場合そのままにしておくと競売になってしまいます。
債権者と住宅ローン返済方法の調整をするか、支払いが困難であれば早めに任意売却を考えたほうがよいでしょう。

期限の利益を喪失すると、どうなりますか?

「期限の利益」とは、「期限が到来するまでは、これまでどおり一括返済する必要は無い」という事です。
これを喪失するという事は、簡単に言えば「今すぐ残りのローン全額を一括で支払わなければならない」ということです。

代位弁済って何ですか?

第三者が債務者に代わって弁済した場合、その弁済で消滅する債権・担保物権などが求償権の範囲で弁済者に移転することです。
ここでの代位弁済とは債務者が何らかの理由により金融機関への返済が不能になった場合、保証会社(第三者)が債務者に代わり金融機関に対して債務を弁済することをさします。
この際、保証会社は弁済した全額について債務者に対して求償権を取得し、その範囲で債権者が債務者に対して持っていた担保権などを債権者に代位して行使することができます。

競売・差押についてのご質問

競売って何?

多くの買い手に値段をつけさせ、最も高い値段をつけた人に売る方法。
一般的な不動産競売は債権者が裁判所に申し立て、債務者所有の抵当権設定不動産を売却してもらう手続きから始まります。
この後、物件の現地調査のため物件の周辺を調べたり近所の人に聞いて回る不動産業者さんなどにより、ご近所にも知れ渡ってしまいます。
又、勝訴判決や公正証書に基づく強制執行による強制競売もある。期間入札で応札がなかった場合、引き続き一定の特別売却期間(東京地裁は一カ月)が設けられ、それでも売れ残れば、入札の仕切り 直しとなります。

競売になってしまった。このまま売ってもいい?

競売は相場より安く売却されてしまう為、多額の債務が残ることになります。
不動産は無いのに多額の借金は残る事になるため、担保物件を売却するにしても競売で売却するのは得策とは言えないでしょう。

競売の取下げはどうしたら出来るの?

債権者に返済計画の変更を提案、または、任意売却にて売却代金を返済に充てる事により、合意を得られれば競売の取下げが可能です。

競売の取下げはいつまでにすればいいの?

基本的には競売の開札期日の前日までです。但し、債権者と交渉して競売の取り下げの承諾を得るために債権者との交渉の時間を相当考えなければいけません。通常は競売の入札直前になった時点での取下げは難しいです。

競売開始通知がきたのですが、このまま住み続ける事はできる?

状況によっては住み続ける事も可能です。少なくとも、期間入札が行なわれるまではお住まいいただく事が可能です。
詳しい事は、状況をご相談ください。

差押って何?

差押は担保権実行の為の手段で、債権者が競売開始を申し立てた時点で不動産に設定される登記です。
差押えられると、不動産の所有者は不動産を自由に処分することが出来なくなります。

どうして競売は安くなってしまうの?

1.現金を一括で支払わなければならない(銀行ローンが利用できない事が多い)
2.物件の引渡し前に、物件の中を見ることが出来ない(売主の協力が得られない)
3.物件の引渡しがスムーズにいくというとは限らない
以上のようなリスクから、通常の競売物件は相場より大幅に安くなると言われています。

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